“一张床、一间房、一套房”:小切口能提振大楼市
李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
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在近期两会记者会上,住建部部长表示,城镇化还有很大发展提升空间,房地产还是有很大的潜力和空间。这个空间,按过去的算法,就是城镇化率从现在的60%升至发达国家的80%,还有多少亿人要进城。按照每人40平米的居住面积,还要建多少亿平米的房子。商品房快速增长的那20多年,很多人一直笃信这个理论,市场高速发展也支撑了这个理论。
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但现在来看,城镇化的空间,房地产的空间,可真不是对应着商品房的繁荣。不然的话,就又回到旧模式了。住建部部长答记者问的讲话中,有句话让我印象很深刻:我们牢记嘱托,一手抓配售型保障房建设,一手抓租赁型保障房供给,以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化方式,着力解决新市民、青年人、农民工等住房问题,让他们放开手脚为美好生活去奋斗。
城镇化和房地产的空间,可能在这里。“一张床、一间房、一套房”,这个形象且凝练的表述,首次出现是在2021年8月发布的《上海市住房发展“十四五”规划》,其中提出上海要构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。其中,“一张床”主要面向保安、保洁、快递、环卫工人等城市一线劳动者;“一间房”主要面向刚步入社会的新市民、青年人;而“一套房”则主要面向企事业单位管理人员、科创人才和家庭型客户。
这么做,就是要针对新市民、青年人、农民工,构建一个自成体系的、有租有买的住房供应体系,这就是多样化、多元化的需求满足。这一供给逻辑传达的信号是,城市不仅要有高度,更要有温度,要让外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。说明什么?城镇化这么多年,地产高速发展这么多年,已进入了城市的大量人口,却仍在为一张床、一间房而努力。
这个规模有多大呢?答案是4亿,其中农民工2.96亿、共同居住的子女和老人近1个亿。此外,农村还有留守儿童、留守妇女、留守老人1亿多人,加起来占城市常住人口的比重超过一半。形势很明了,只看商品房市场,满眼都是过剩、下滑、甩卖等论调;但如果看新市民、青年人、农民工,发现机会和潜力都很大。这就是部长讲的,不光要看短期,更要看中长期。
“一张床、一间房、一套房”,主要贯彻的是“低成本”融入城市的理念。比如,2023年底,领导人视察上海闵行区新时代城市建设者管理者之家长租公寓,最低400元就能拎包入住的低价床位,为快递小哥、环卫工人、家政人员这些美好生活的创造者提供的不仅是一张床,而且干净整洁、空间设计好,还有公共厨房、公共洗衣房,传递出浓浓的归属感与获得感。
等到他们工作稳定了、收入提高了,就可以去租一间房,或者公租房、或保租房,这就是“一间房”;结婚成家了,就可以去买“一套房”。不管是哪一类居住选择,都贯彻低成本的理念。比如,租金要降至收入的30%,房价要降至商品房价格的40%~50%。只有这样,才能规避高房价、高租金、高成本对他们融入城市的阻碍,才能将压抑的消费需求释放出来。
当下,各地如火如荼地发展配售型的保障性住房,“十四五”重点40城筹建650万套保障性租赁住房,均贯彻低房价、低租金原则,目的就在此。对商品房来说,目前之所以困境重重,政策屡提不振,根源在于供需错配。可见,政策继续在商品房打转转,改变不了局面。
当下,迫切需要跳出商品房领域,转到解决新市民、青年人、农民工的住房问题,通过“一张床、一间房、一套房”的供给侧的小切口,久久为功、善作善成,修复城市的内需基础,修复商品房的需求基础,才能纠偏失衡甚至板结的供求关系,才能让行业真正稳定下来。
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