土地管理新规发布！建设用地原则上不用于经营性房地产开发，什么信号？

（原标题：土地管理新规发布！建设用地原则上不用于经营性房地产开发，什么信号？）

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3月16日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（以下简称《通知》），自然资源部召开新闻发布会进行介绍并解读。

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值得注意的是，《通知》中最受关注的内容有两点：

一是要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。

二是新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

对于上述两点，自然资源部有关负责人在解读时表示：

一、各地年度新增建设用地不得超过盘活存量土地的面积，简单说就是“盘活一亩才能新增一亩”，既防止城市无序扩张、摊大饼式发展，也推动城市发展从依赖新增土地向盘活存量空间转型。

二、新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”，不断完善城市功能、提升市民生活品质。

业内人士认为，土地管理新规直接关系房地产市场供求关系，对于稳定房地产市场将产生积极影响。预计未来存量闲置土地收储节奏将加快，各地有望加大城市更新力度，进一步改善房地产市场供求关系，助力稳定房地产市场。

3月16日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，共十三条政策举措。

其中，在统筹存量增量促进内涵式发展方面，《通知》提出，经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，可由原批准用地机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效。对实现“一张图”联网的省（区、市），实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标。各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。

《通知》要求，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。

对此，自然资源部国土空间用途管制司司长刘彦指出，实施建设用地规模规划期总量管控，从以往每年国家列计划、分指标，逐步转向由省级政府按规划统筹使用，赋予省级政府统筹建设用地的更大自主权，更灵活、更精准，促进城乡和区域协调发展。同时，健全增存挂钩机制，加大力度推动存量盘活，新增建设用地优先保障重大基础设施项目建设、新业态新动能等产业和民生事业所需，助力城市更新、城中村改造和房地产去库存，防止城市无序扩张、摊大饼，促进城市高质量发展。

对于如何统筹存量和增量建设用地，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东进一步解读说：

一是以存量控增量。城市建设用地既包括通过征收转用形成的新增建设用地，也包括旧城改造、低效用地再开发、收回收购闲置土地等盘活的存量建设用地，二者共同构成了经济社会发展的土地来源。统筹存量与增量综合供地，要精打细算用好每一寸土地，除能源交通水利等单独选址项目外，各地年度新增建设用地不得超过盘活存量土地的面积，简单说就是“盘活一亩才能新增一亩”，通过存量和增量良好协同，既防止城市无序扩张、摊大饼式发展，也推动城市发展从依赖新增土地向盘活存量空间转型。

二是优化资源配置。人多地少是我国的基本国情，土地资源紧缺的局面短期内难以改变，土地要素配置要算好“三本账”，既要算好市场效益账，也要算好国家发展账、民生福祉账，好钢用在刀刃上，要把有限的新增土地优先用于重大基础设施项目和民生事业发展。一方面，既要增加能源交通水利等重点工程土地供给，也要保障新质生产力等现代化产业体系建设合理用地；另一方面，与群众生活息息相关的城中村改造、公共服务设施等民生项目，加大新增建设用地支持力度。与此同时，土地供应是房地产市场平稳健康发展的一个重要环节，立足房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

对于《通知》中明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，孔维东表示，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”，不断完善城市功能、提升市民生活品质。比如，近期一些城市将存量闲置土地打造成配套成熟、宜居宜业的优质地块，成为土地市场上的“香饽饽”。

三是更加适配市场需求。统筹好有为政府和有效市场的关系，坚持“以需定供”，主动对接市场需求。2025年，自然资源部积极配合财政部，指导各地发行地方政府专项债券5400余亿元主要用于收储存量闲置土地，适配高质量发展需求，更好打造“净地”“优地”。同时，充分调动多元主体的积极性，支持土地用途兼容和空间复合利用，优化规划调整及用途转换规则，有力支撑补齐公共服务设施短板，打造更加符合市场和群众需求的优质空间产品。

中指研究院认为，土地管理新规直接关系房地产市场供求关系，对于稳定房地产市场将产生积极影响。预计未来地方政府或加快存量闲置土地收储节奏，同时通过合理调整土地规划、换地等方式，以更优的方案适配市场用地需求。本次政策落地后，各地有望加大城市更新力度，更加注重高价值土地的更新改造。同时，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发将从源头上减少土地供给，叠加盘活存量土地的节奏将加快，均有利于去库存，进一步改善房地产市场供求关系，助力稳定房地产市场。

责编：杨喻程

排版：汪云鹏

校对：高源